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ENERGIA E AMBIENTE

4.2 Commissioning (Cx)

In accordo con quanto definito da REHVA (Plesser et al., 2019), il servizio di Commissioning (Cx) è un processo
incentrato a garantire prestazioni ottimali in edifici di nuova costruzione o in ristrutturazioni energetiche ingenti. Il
fornitore del servizio supporta il cliente in tutte le fasi del progetto: dalla verifica dei disegni progettuali, all’esecu-
zione e installazione delle apparecchiature, al rapporto con progettisti e contractors, fino alla gestione e manuten-
zione, in modo da verificare la rispondenza dell’edificio ai requisiti prestazionali stabiliti nelle fasi iniziali del pro-
getto. L’utilizzo di software specifici di monitoraggio e la possibile integrazione con sistemi di misurazione avanzati
(Building Energy Monitoring Systems, BEMS) permette la creazione di dataset utili alla valutazione ed alla comuni-
cazione dei risultati; i risparmi energetici realizzati, inoltre, garantiscono normalmente un ritorno dell’investimento
intorno ai 3 anni (inferiori nel caso di edifici ad uso terziario).

4.3 Certificazione Green Building (CGB)

Le Certificazioni Green Building (Green Building Certification) hanno lo scopo di informare sulle prestazioni
energetiche e non degli edifici o di complessi di essi, e sui loro impatti ambientali e sociali dalla fase di esecuzione
fino alla loro fase di esercizio (Nguyen & Altan, 2011; Mattoni et al., 2018). Diversi protocolli sono disponibili sul
mercato sia a livello internazionale, quali, ad esempio il “Leadership in Energy and Environmental Design (LEED)” e
il “Building Research Establishment (BREEAM)” (EPRA, 2017; IPMVP, 2018), sia a livello nazionale (Deutsche Gesell-
schaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB), Haute Qualité Environnementale (HQE), Green Mark, Itaca, ecc.). L’uso di
diversi protocolli può causare differenti esiti nelle operazioni di ranking (Suzer, 2019), criticità che può anche influi-
re sulla loro scalabilità, così come la necessità di reperimento di svariati dati in maniera manuale. La presenza di un
CGB è stata riconosciuta come un elemento influente sul mercato, rappresentando un fattore di aumento dei prezzi
sia di vendita che di locazione (Leskinen et al., 2020).

4.4 Autovalutazioni (AS)

Il QMS di Autovalutazione (Self-Assessment) ha come obiettivo quello di valutare le performance ambientali,
sociali e di gestione di asset individuali o di portfolios di essi. Sono disponibili diversi strumenti a livello internazio-
nale, tra di essi possiamo annoverare il Global ESG Benchmark for Real Assets (GRESB) o l’European Public Real
Estate (EPRA, 2017). Lo scopo di tali strumenti è l’ottimizzazione delle performance e la loro valutazione nel tempo.
I QMS di autovalutazione sono principalmente basati sul ricorso a checklists e questionari che vengono compilati
dallo stesso proprietario (o altra figura analoga) e poi, eventualmente, rivisti da una terza parte. Seppur basati su
metodologie user friendly, questi metodi scontano la forte soggettività di cui sono caratterizzati, fattore che ne limi-
ta l’indipendenza, la trasparenza (spesso i risultati vengono restituiti in modo aggregato) e la scalabilità. Anche dal
punto di vista della loro digitalizzazione, il ricorso a valutazioni qualitative rende difficile un utilizzo di dati raccolti
ed elaborati automaticamente.

4.5 Servizio individuale di esperti (SIE)

Il ricorso ad esperti individuali (Individual Expert Service) permette a compratori, venditori e proprietari di
quantificare le performance energetiche e i possibili risparmi. Esempi di questi servizi includono la consultazione di
tecnici esperti, o il ricorso a servizi specifici come l’International Performance Measurement & Verification Protocol
(IPMVP, 2018). Pur essendo capace di realizzare forti risparmi sui consumi, Il servizio risulta largamente applicato in
maniera specifica in base alla tipologia di edificio ed alla sua destinazione d’uso. La scalabilità ed il costo delle con-
sulenze risulta inoltre essere largamente influenzato dalla disponibilità di tecnici sul mercato. Come visto, inoltre,
nella sezione riguardante il Gap prestazionale (sezione 3), non è garantita la rispondenza tra i risparmi calcolati ex
ante e quelli realmente conseguiti in fase di esercizio. Da ultimo la digitalizzazione del servizio è limitata dalla ne-
cessità di un forte reperimento di dati specifici caso per caso.

4.6 Contratto di prestazione energetica (CPE)

La direttiva europea 2012/27/EU (COM, 2021) definisce il Contratto di prestazione energetica (Energy Perfor-
mance Contracting) come un accordo tra il beneficiario ed il fornitore di un servizio di miglioria energetica, in cui i
costi di investimento (manodopera, fornitura o gestione) sono compensati durante il ciclo di vita del contratto
attraverso i benefici derivanti dalle migliori performance raggiunte. Il principio su cui si regge un CPE è il trasferi-
mento del rischio legato al progetto dal proprietario alla compagnia fornitrice del servizio, con clausole di garanzia
chiaramente espresse nel contratto avente normalmente vita utile tipicamente dai 5 ai 15 anni. Il ricorso ai CPE è
più frequente negli interventi sul settore pubblico, con l’effettiva possibilità di direzionare finanziamenti privati ver-

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